Potencial Construtivo
Potencial Construtivo Potencial construtivo é a quantidade de área que pode ser construída em um terreno, definida pelo coeficiente de aproveitamento do plano diretor. Acima do coeficiente básico, pode-se construir mediante outorga onerosa ou transferência do direito de construir.
Em resumo
- O que é: área máxima edificável no terreno
- Cálculo: área do lote x coeficiente de aproveitamento
- Coeficiente básico: gratuito
- Acima do básico: outorga onerosa, até o limite máximo
- Base legal: arts. 28 a 35 do Estatuto da Cidade
O que é potencial construtivo?
O potencial construtivo separa o direito de propriedade do direito de construir. Até o coeficiente básico, construir é direito do proprietário. Acima dele, o município pode cobrar uma contrapartida.
O potencial também pode ser transferido: o dono de imóvel tombado, que não pode construir, pode vender seu potencial para uso em outro terreno, quando previsto em lei municipal.
Instrumentos
| Instrumento | Função |
|---|---|
| Coeficiente básico | construção sem contrapartida |
| Outorga onerosa | construir acima do básico mediante pagamento |
| Transferência do direito de construir | usar o potencial em outro imóvel |
| Operação urbana consorciada | potencial adicional em área específica (CEPAC) |
Exemplo prático
Um terreno de 1.000 m² tem coeficiente básico 1 e máximo 4. A incorporadora pode construir 1.000 m² sem contrapartida e, pagando outorga onerosa, chegar a 4.000 m².
Base legal
- Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), art. 28: outorga onerosa
- Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), art. 35: transferência do direito de construir
- Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), art. 32: operações urbanas consorciadas
Fonte: legislação federal no portal oficial Planalto.gov.br.
Perguntas frequentes
Outorga onerosa é imposto?
Não. O STF entende que é contrapartida, não tributo.
Todo município cobra outorga onerosa?
Só os que preveem o instrumento no plano diretor e em lei específica.
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Como citar este verbete
GLOSSÁRIO JURÍDICO. POTENCIAL CONSTRUTIVO. Disponível em: https://glossariojuridico.com.br/glossario/potencial-construtivo/. Acesso em: 2 nov. 2026.
Verbete atualizado em 30 de outubro de 2026. O conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado.
