Ação Renovatória
Ação Renovatória Ação renovatória é a ação pela qual o inquilino de imóvel comercial obtém a renovação compulsória do contrato de locação, protegendo o ponto empresarial, desde que cumpridos os requisitos de prazo e atividade da Lei do Inquilinato.
Em resumo
- O que é: renovação judicial da locação comercial
- Requisitos: contrato escrito com prazo de 5 anos e 3 anos na mesma atividade
- Prazo para propor: entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato
- Defesas do locador: uso próprio, proposta melhor de terceiro, obras
- Base legal: arts. 51 a 57 e 71 a 75 da Lei 8.245/1991
O que é ação renovatória?
Um comerciante que construiu clientela em um ponto não pode ser simplesmente despejado ao fim do contrato. Cumpridos os requisitos, tem direito à renovação, mesmo contra a vontade do locador.
O prazo é rigoroso: a ação deve ser proposta no intervalo de um ano até seis meses antes do término do contrato, sob pena de perda do direito.
Requisitos
- Contrato escrito e com prazo determinado.
- Prazo mínimo de 5 anos, ainda que pela soma de contratos.
- Exploração do mesmo ramo por pelo menos 3 anos.
- Ação proposta no prazo legal.
Exemplo prático
Uma farmácia ocupa uma loja há seis anos, com contratos escritos que somam esse prazo. Oito meses antes do fim do contrato, propõe ação renovatória e obtém a renovação por mais cinco anos, com novo aluguel fixado por perícia.
Base legal
- Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), art. 51: direito à renovação
- Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), art. 52: defesas do locador
- Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), art. 71: petição inicial
Fonte: legislação federal no portal oficial Planalto.gov.br.
Perguntas frequentes
O locador pode pedir o imóvel para uso próprio?
Sim, é uma das defesas, mas não pode usá-lo para o mesmo ramo do inquilino, salvo exceções.
O aluguel muda na renovação?
Pode ser revisto conforme o valor de mercado apurado no processo.
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Como citar este verbete
GLOSSÁRIO JURÍDICO. AÇÃO RENOVATÓRIA. Disponível em: https://glossariojuridico.com.br/glossario/acao-renovatoria/. Acesso em: 2 nov. 2026.
Verbete atualizado em 30 de outubro de 2026. O conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado.
